Sahan Journal dan ProPublica lantas berbicara dengan lima pembeli rumah Somalia. Mereka, yang tidak mau disebutkan namanya, mengatakan telah menandatangani kontrak yang tidak mereka pahami.
Weli pun mengatakan dia khawatir begitu banyak keluarga Somalia memasuki transaksi real estat yang berbahaya, karena percaya bahwa mereka telah menemukan “jalan pintas” untuk kepemilikan rumah.
“Enak sekali, umpannya. Nah, mereka tidak akan tahu jika ada rasa asam atau sedikit racun yang masuk ke dalam tubuh. Kontrak akta ini benar-benar jebakan yang luar biasa bagi masyarakat kita,” kata Weli.
Tidak ada yang ilegal tentang perjanjian ‘kontrak-untuk-akta’ ini. Para pendukung sistem ini mengatakan mereka menawarkan jalan alternatif untuk kepemilikan rumah, bagi orang-orang yang keadaan keuangannya tidak sesuai dengan standar yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman hipotek konvensional.
“Ada pembeli di luar sana yang belum tentu memiliki kredit murni. Itulah tujuan kontrak untuk akta. Mereka memang memiliki tujuan. Tapi, Anda tahu, mereka juga bisa disalahgunakan,” kata Larry Wertheim, seorang pengacara real estate di Minneapolis yang telah bekerja dengan perjanjian semacam ini selama beberapa dekade.
Meski demikian, Wertheim dan pendukung perumahan lainnya mengatakan pasar membutuhkan perlindungan konsumen yang lebih kuat. Setelah krisis perumahan 2008, jumlah perjanjian kontrak-untuk-akta melonjak, memicu gelombang default.
Direktur litigasi di Bantuan Hukum Mid-Minnesota Luke Grundman menyebut, sebagian besar kontrak untuk akta itu dirancang untuk gagal. “Mereka mungkin telah menghabiskan puluhan ribu dolar untuk uang muka dan pembayaran bulanan. Itu bukan hanya uang yang sebenarnya, tetapi juga harapan palsu akan kepemilikan rumah,” ujatnya.
Sejak 2012, jumlah kontrak di 11 negara bagian terpadat di Minnesota menurun, dari tertinggi sekitar 2.500 tahun itu menjadi terendah sekitar 1.500 pada 2020. Namun tren penurunan itu berakhir tahun lalu karena jumlah kontrak pulih, pasar yang berkembang telah muncul dan pembeli rumah Somalia mencari pembiayaan tanpa bunga.
Di bawah kontrak ini, pembeli menanggung banyak risiko dan tanggung jawab, namun mereka juga menghadapi persyaratan yang lebih keras daripada hipotek.
Tidak seperti hipotek dari bank, yang biasanya harus dilunasi dalam 15 atau 30 tahun, kontrak untuk akta sering jatuh tempo dalam lima atau 10 tahun. Beberapa kontrak yang ditinjau oleh ProPublica dan Sahan Journal bahkan lebih pendek. Penilaian nilai rumah tidak diperlukan untuk menentukan harga jual. Tidak hanya itu, pembeli bertanggung jawab atas semua perbaikan dan renovasi, serta biaya asuransi atas properti.
“Semua kewajiban kepemilikan datang kepada pembeli tanpa benar-benar mendapat manfaat kepemilikan,” kata Ron Elwood, pengacara pengawas di Proyek Advokasi Layanan Hukum, bagian dari advokasi kebijakan Bantuan Hukum di Minnesota.
Beberapa pembeli kontrak Somalia mengatakan kepada Sahan Journal dan ProPublica mereka menandatangani dokumen tanpa membacanya. Mereka hanya mengandalkan penjelasan verbal dari orang yang mereka pikir dapat dipercaya.
Beberapa anggota parlemen di balik undang-undang 2013 setuju lebih banyak hal yang harus dilakukan untuk melindungi pembeli rumah. Negara bagian seperti Arizona dan Florida memiliki undang-undang yang memberikan perlindungan lebih kepada pembeli, seperti persyaratan bahwa kontrak yang dibatalkan harus ditangani melalui proses penyitaan. Kondisi ini memberi pembeli lebih banyak waktu untuk membayar saldo jatuh tempo atau setidaknya beberapa opsi untuk mendapatkan kembali uang mereka.
Beberapa kritikus mengatakan Minnesota harus mengambil sikap yang lebih keras terhadap kontrak untuk perbuatan. Pemilik bisnis konsultan keuangan Islam berbasis di Minneapolis bernama Reba Free LLC, Wafiq Fannoun, mengatakan Islam memungkinkan fleksibilitas ketika sebuah keluarga menghadapi keadaan yang mengerikan atau ketika tidak ada alternatif lain.
Beberapa pemberi pinjaman di Minnesota menawarkan pembiayaan syariah atau halal, yaitu pinjaman yang dapat dilunasi pembeli melalui cicilan bebas bunga. Meski demikian, beberapa calon pembeli masih tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman tersebut, sehingga kontrak jenis ini menjadi satu-satunya opsi terakhir mereka.
